Le Cadre Juridique de la Délégation de Mandat Immobilier entre Agences
La délégation de mandat immobilier entre agences est un accord qui permet à une agence immobilière (l’agence délégante) de confier une partie de la gestion d’un mandat à une autre agence (l’agence déléguée). Cette pratique est courante dans le secteur immobilier, en particulier pour les biens complexes ou situés dans des zones géographiques spécifiques, où la collaboration entre agences peut augmenter les chances de succès d’une vente ou d’une location. Mais quels sont les aspects juridiques qui encadrent cette délégation, et quelles sont les bonnes pratiques à adopter pour que cette collaboration se déroule dans les meilleures conditions ?
1. La Délégation de Mandat : Un Accord entre Professionnels de l’Immobilier
La délégation de mandat immobilier repose sur une relation contractuelle entre deux professionnels de l’immobilier. Cela permet à une agence immobilière de confier à une autre agence la responsabilité de vendre ou de louer un bien immobilier. La délégation est souvent utilisée pour étendre la visibilité du bien sur un marché plus large ou pour tirer parti de l’expertise spécifique d’une autre agence (par exemple, une agence spécialisée dans les biens de luxe ou située dans une région géographique particulière).
2. Le Cadre Juridique de la Délégation de Mandat
Sur le plan juridique, la délégation de mandat est une pratique encadrée par le Code civil et la loi Hoguet régissant les transactions immobilières en France. Cependant, il existe des spécificités dans le cadre des relations inter-agences. Contrairement à une relation entre une agence et un particulier (comme un vendeur ou un acheteur), les accords entre agences ne sont pas soumis aux mêmes exigences formelles.
2.1 La Loi Hoguet et la Délégation entre Professionnels
La loi Hoguet régule les activités des professionnels de l’immobilier, mais elle ne s’applique pas directement aux transactions entre agences immobilières. Cela signifie que, contrairement à un mandat donné à un particulier, la délégation de mandat entre deux agences peut se faire de manière verbale, sans obligation légale de rédiger un contrat écrit.
3. L’Accord Verbal : Une Option Légale mais Risquée
La possibilité de conclure un accord verbal entre agences est explicitement reconnue par la Cour de cassation. Un arrêt de la Cour du 9 janvier 2019 (n° 17-27841) a précisé que la loi Hoguet ne s’applique pas entre professionnels de l’immobilier, et qu’il est donc possible de conclure une délégation de mandat sans contrat écrit. Cette option offre une certaine souplesse dans les relations inter-agences. Toutefois, bien que la loi le permette, cela comporte certains risques.
Un accord verbal peut engendrer des malentendus, notamment en ce qui concerne les responsabilités de chaque agence, la répartition des honoraires et les modalités de gestion du bien. En cas de litige, il sera beaucoup plus difficile de prouver les termes exacts de l’accord, ce qui peut nuire à la bonne gestion du mandat.
4. L’Accord Écrit : Une Pratique Recommandée pour Assurer la Clarté
Même si la loi permet la délégation verbale, il est fortement conseillé de formaliser l’accord par écrit. Cette approche permet de clarifier les responsabilités de chaque partie, de définir les modalités de rémunération et de garantir une meilleure transparence entre les agences. Un contrat écrit constitue une preuve en cas de conflit et protège les intérêts des deux agences impliquées.
4.1 Le Contenu d’un Contrat de Délégation
Le contrat écrit de délégation de mandat doit comporter plusieurs éléments clés :
- Les informations sur les agences impliquées : nom, adresse, numéro de SIRET, etc.
- Les responsabilités de chaque agence : qui gère quelles tâches (ex : visites, négociation, publicité du bien, etc.).
- La répartition des honoraires : comment les commissions seront partagées entre les agences, en pourcentage ou en montant fixe.
- La durée de la délégation : la période pendant laquelle l’agence déléguée pourra intervenir.
- Les conditions de résiliation : comment mettre fin à la collaboration en cas de besoin.
Cette clarté contractuelle est un gage de sécurité pour les deux parties, mais également pour le propriétaire du bien qui saura exactement à qui s’adresser et quelles agences sont impliquées dans la gestion de son bien.
5. Les Obligations de l’Agence Délégante et de l’Agence Déléguée
5.1 L’Agence Délégante
L’agence délégante, en tant que propriétaire du mandat principal, conserve certaines responsabilités envers le propriétaire du bien. Par exemple :
- Informer le propriétaire : L’agence délégante doit, de manière transparente, informer le propriétaire que le mandat est délégué à une autre agence, bien que la loi n’impose pas une notification formelle.
- Superviser le bon déroulement du mandat : L’agence délégante reste responsable de la bonne exécution du mandat, même si certaines tâches sont confiées à l’agence déléguée.
- Vérifier la qualité du travail de l’agence déléguée : L’agence délégante doit s’assurer que l’agence déléguée agit dans l’intérêt du client et respecte les termes du mandat.
5.2 L’Agence Déléguée
L’agence déléguée, quant à elle, doit respecter les instructions du mandat et agir en conformité avec les normes professionnelles. Elle est responsable de la gestion de la transaction dans le cadre des tâches qui lui ont été confiées, comme la recherche de clients potentiels, la gestion des visites ou la négociation.
L’agence déléguée a également l’obligation de retransmettre à l’agence délégante toutes les informations pertinentes concernant l’évolution de la vente ou de la location, afin d’assurer une transparence totale vis-à-vis du propriétaire.
6. Le Partage des Honoraires : Répartition des Commissions
La répartition des honoraires entre l’agence délégante et l’agence déléguée est l’un des éléments les plus importants de la délégation de mandat. En général, les honoraires sont partagés selon un pourcentage du montant de la transaction ou un montant fixe convenu entre les parties.
Il est essentiel que cette répartition soit clairement définie dans le contrat de délégation. Cela permet d’éviter les malentendus et les litiges concernant la rémunération. La commission est généralement répartie en fonction du travail fourni par chaque agence : si l’agence déléguée prend en charge certaines tâches (par exemple, la gestion des visites), elle recevra une part proportionnelle des honoraires.
Le propriétaire du bien doit également être informé de cette répartition dans le contrat de mandat, afin qu’il soit clair pour lui qu’il paiera les honoraires à l’agence délégante, mais que cette dernière partagera la commission avec l’agence déléguée.
7. Les Bonnes Pratiques pour une Collaboration Réussie
Pour qu’une délégation de mandat entre agences soit couronnée de succès, plusieurs bonnes pratiques doivent être suivies :
- Transparence : Chaque partie doit être parfaitement claire sur ses responsabilités et les honoraires à partager.
- Communication régulière : Une collaboration efficace passe par une bonne communication entre les agences impliquées. Il est essentiel de se tenir mutuellement informé des évolutions de la transaction.
- Respect des engagements : Une agence déléguée doit respecter le mandat confié et agir dans l’intérêt du propriétaire tout en respectant les termes du contrat.
La délégation de mandat immobilier entre agences est une pratique courante et légale, mais elle doit être gérée avec soin. Si un accord verbal est possible, un contrat écrit reste fortement recommandé pour éviter les conflits et garantir la transparence de la collaboration. En respectant les bonnes pratiques juridiques et professionnelles, cette collaboration peut offrir des avantages importants, non seulement pour les agences, mais également pour les propriétaires, en maximisant les chances de vendre ou de louer leur bien.
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